Haben Ihre Klienten Probleme mit der Wohnung ?
In der Beratung von Klienten in der Sozialhilfe tauchen auch immer wieder Themen rund ums Mietrecht auf - hier ein Katalog von häufigen Fragen und die Antworten darauf:
Der Mieterin ist per Ende März die Wohnung gekündigt worden. Sie hat aber noch keine neue Wohnung gefunden. Gibt es eine Möglichkeit, dass sie nicht ausziehen muss?
Grundsätzlich nicht. Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss auf dem entsprechenden amtlichen Formular erfolgen. Ansonsten wäre sie ungültig und nicht wirksam. Ausserdem muss die vertragliche Kündigungsfrist - mindestens drei Monate - eingehalten werden. Wenn die Kündigung korrekt ausgesprochen wird, hat die Mieterin die Möglichkeit, die Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsstelle anzufechten und zumindest eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen.
Hat die Mieterin innert der angegebenen Frist kein solches Gesuch eingereicht, dann gilt die Kündigung wie mitgeteilt und die Mieterin muss die Wohnung auf den entsprechenden Termin hin verlassen. Bleibt sie einfach in der Wohnung, muss der Vermieter ein sogenanntes Ausweisungsverfahren (Exmission) beim Gericht einleiten. Verbleibt die Mieterin auch danach in der Wohnung, vollstreckt die Polizei zwangsweise das Urteil des Gerichts. Das Ausweisungsverfahren dauert in der Regel nur einige Tage, daher lässt sich damit nicht viel Zeit gewinnen. Ausserdem werden die Verfahrenskosten der Mieterin auferlegt. Rechtlich gibt es also bei Vorliegen einer gültigen Kündigung keine Handhabe um das Mieterverhältnis doch noch zu verlängern.
Selbstverständlich kann die Mieterin aber das Gespräch mit dem Vermieter suchen und ihre Situation erklären. Hat der Vermieter die Wohnung nicht bereits weiter vermietet oder eine Sanierung geplant, bestehen gute Chancen, dass er der Mieterin einige Tagen oder Wochen entgegen kommt.
Der Mieter hat die Nebenkostenabrechnung erhalten und muss CHF 1'500 nachzahlen - ist das rechtens?
Um die Frage beantworten zu können, muss die Nebenkostenabrechnung zusammen mit dem Mietvertrag überprüft werden. Meistens wird heute in Mietverträgen vereinbart, dass ein Nettomietzins geschuldet ist und die Nebenkosten separat bezahlt werden müssen. Nebenkosten sind etwa diejenigen für Heizung, Warmwasser, Hauswart, Strom in den Allgemeinräumen, TV-Kabelanschluss und Wasser / Abwasser. Dafür wird eher selten ein Pauschalbetrag, sondern meistens der Abrechnungsmodus mit Akontozahlungen vereinbart. Das bedeutet, dass die Vermieterin jedes Jahr eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten erstellt und davon die übers Jahr geleisteten Akontozahlungen subtrahiert. Wenn hohe Nachzahlungsforderungen im Briefkasten landen, kann also auch ein zu tiefer Akontobetrag pro Monat der Grund sein. Muss der Mieter viel nachzahlen, lohnt sich eine Überprüfung der Abrechnung aber immer. Sie können sich diesbezüglich gerne an die Fachstelle wenden.
Der Vermieter macht nach Auszug der Mieterin aus der Wohnung verschiedene Schäden geltend und verlangt die Übernahme der Kosten. Was muss die Mieterin bezahlen?
Die Mieterin muss nur diejenigen Schäden bezahlen, die aus einer übermässigen Abnutzung des Mietobjekts resultieren. Die normale Abnutzung durch den Gebrauch der Sache wurde ja bereits über den monatlichen Mietzins abgegolten. Übermässige Abnutzung eines Wandanstrichs liegt beispielsweise vor, wenn in der Mietwohnung geraucht wurde oder Kinder darauf gemalt haben. Schatten von Bildern und Möbeln hingegen gelten als normale Abnutzung.
Liegt eine übermässige Abnutzung vor, so muss die Mieterin nur den Zeitwert der Sache bezahlen. Hilfreich für die Bemessung ist die paritätische Lebensdauertabelle. Ein einfaches Beispiel dazu: Als die Mieterin einzog, wurde frisch gestrichen. Ein Wandanstrich hat eine Lebensdauer von 10 Jahren. Hat die Mieterin vier Jahre in der Wohnung gelebt, muss sie für eine übermässige Abnutzung noch 60 % entschädigen.
→ Schlichtungsstelle für Mieter Appenzell Ausserrhoden
→ Mieterverband Ostschweiz - Mietrecht online
→ Beobachter-Tipps für Mieter
